今年房子难卖是毋庸置疑的

(资料图片)

但如果我们不得不在今年把房子卖掉的话，有没有相对较好的卖房时机

之前我认识的中介就劝他的房东在新房前后批次之间抓紧降价

理由是相比新房供应正当时，在供应间隙降级的时候，更容易吸引客户关注

听起来还有点扯对不对，但市场就是如此微妙

有时候就是存在一些时间差、就是存在买卖双方的心态博弈

这些微妙的结果也是显而易见的

前后交易相差十天半个月，可能就相差十几万、几十万

而微妙这件事本身正是今天想跟各位讨论的

到底今年有没有一些时刻相对而言更适合你卖房

01

新房供应间隙

每批次新房供应间隙是一个特殊时刻

今年以来新房共计供应了5批次，每批次基本都是当月上中旬开始供应

第四批次上架时间4月28日，成交基本留给了5月

每批次供应量也比较均衡，平均6900套上下

供应时间、供应套数都比较稳定的情况下，有件事挺有意思

就是当市场比较平稳的时候，一二手成交走势基本是反着来的

3月、5月分别是市场高低点，一二手走势基本一致

而成交接近2万套的2月、4月，一二手就呈现反向成交

2月新房成交疲软，二手逆势上扬；4月二手下滑较多，新房却在走高

这就是新房、二手两个市场之间的微妙拉锯

而这种拉锯一直存在

2022年最为明显

除了供应量减少的3月、10月，新房成交基本稳定在7000-10000套

但是二手成交就从最高1.9万套，最低跌落至年末的1.2万套

波荡起伏的二手成交，面对的是核心稳定的新房成交

新房对二手的挤压不言而喻

以至于年度统计的时候你会发现，2022年二手成交15.9万套左右，而新房成交了8.9万套左右，两者比值2：1

而在2022年之前的这个比值基本停留在3：1

也就是说，以前成交1套新房就会成交3套二手，而现在这个数字变成了2套

新房的规模在扩大，二手的份额在压缩

至此，有一件事是可以明确的

就是新房强供应的时候，二手是不得利的

那实事求是的说，各批次供应之间的间隙，可能更利于你的房源“生存”

生存意味什么，意味着更大概率的成交、以及更小概率的杀价

这些间隙的成交画面包括但不仅限于，一位等待新房的客户，在等待新房入市的时候，看中了一套二手次新，于是转入了二手

带着这个时间点，我们倒着往前看，5月下旬似乎就是这个间隙，4批次和5批次之间

往后看，各位可以掌握下接下来各批次之间的供应空挡

抓住这个空档，至少这个时间档相对而言竞争更小

02

当新增房源开始降落

今年以来的二手挂牌量是真的高

从3月开始，市面上的我们能看到的外网挂牌量就接近10万套上下

这还是在相当部分房源未能对外展示的情况下

更真实的挂牌量库存变化，还是来自链家内网+外网的后台库存数据

整体数据，从3月的13万套，到4月的14万套，这个数字还是链家进入上海以来第一次遇到

按照链家挂牌房源70%的市占率来计算，全市二手挂牌量在20万套左右

这个时候的市场看上去并不是好的挂牌时机

但各位

这是挂牌存量，更准确说是外网展示的挂牌存量

这其中包括新增、包括内网房源转外网、还包括过去一直没卖掉的房源

所以，这并不能代表眼下实时的二手挂牌行情

真正的挂牌行情，得看新增房源

这方面还是可以参考挂牌市占率达到70%的链家

链家新增挂牌数据里，2月、3月确实是出奇的高

但是4月开始回落、5月继续回落

跟总体挂牌行情走出了两个完全不同的方向

也就是说，整体挂牌库存看上去还在不断走高

但实际上4月、5月的新增挂牌，已经连续两个月下降

也就是说，越来越多房东意识到现在挂牌价格被动之后，停止挂牌似乎更正确

这是数字上的转折，更是一种市场心态的止损

毕竟中介带看减少的情况下，房源已经多到应接不暇，能有带看已经不错，能坐下来谈价格的基本上都被狠狠砍价

换句话说，新增房源连降两个月的当下

可能是个不错的窗口期

要知道，挂牌量不仅仅意味挂牌量本身，更意味着背后微妙的市场情绪

不信你看，同样500万的房子，上个月你轻轻松松还10万，这个月你再试试

所以，如果挂牌数字一路高歌，那我劝你挂牌的事情再等等

但是当挂牌数据开始回落的时候，如果你有挂牌需求

不妨现在就试试

03

再给“金九银十”一个机会

过去四五年的成交历史里面，金九银十效应早已不明显

本身金九银十就跟过去十年的新房秋季房展会这样的销售节点有关，当现在这类促销模式改变的时候，金九银十消失是必然的

不过接下来你倒是真的还可以指望下这两个月

相对于其他时间，这两个月的时间相对更好，更好的点倒不是金九银十，而是单纯这两个月的天气

从2019年以来的月成交数据里，我们可以看到

7月、8月基本是全年成交低点

这两个月正值酷暑，一年之中最热的时候，你说我非要这时候出去看房买房，当然有的这种情况

但更大范围看，天气炎热确实影响房屋带看跟成交

但是市场需求是一直在的

这也是为什么8月末、9月、10月，相对而言更值得期待

04

那有没有什么时候是不适合的

说了这么多合适的，那有没有不适合的卖房时机

别的不说，有一点是值得注意的，就是当我们的中介小伙伴疯狂发政策的时候

比如这条经济时报发文，可能有小伙伴朋友圈刷到过

越是这种朋友圈疯狂刷屏，大家越是冷静

首先信息真假难辨，更重要的是政策的解读方向

大部分这种转发都是唱多的

比如经济时报这篇文字，就被过度解读，经济时报也是重要媒体，但毕竟不是经济日报这类风向标

过度解读内容，其实跟真实市场走势无关联

所以越是这时候，越要留心这是不是卖房好时机

哪怕是遇到政策高发期，除非遇到关键性政策，否则政策高发期反而会成为市场观望期，因为大家都想看看还有没有

05

今年确实是卖房难的一年

我记得前年中介还自信跟我说房源比客源更重要

有了房源，不愁没成交

但是这几年，市场已经转入买方市场

特别是今年

也是这个时候各位房东需要在卖房这件事上花更多心思

是不是简单装修下、是不是跟中介商量一个卖房计划

或者看看我们今天说的这些卖房时机

可能对你的卖房之路更有帮助

以上为正文，来自巧克丽丽

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